不動産運用設計
不動産価格や法改正などの時事問題の出題に注目しましたが、ほとんど無く、過去問をどれだけ演習しているかで、合否が分かれるないでした。それと、文章や条件設定が長いですが、あまり問題を読まなくても良いのも解答のポイントです。
1.文章題(知識)は毎回出題される内容
ほぼ毎回出題されている内容でした。とくにデューデリジェンス、老後の住宅、借地借家関連は毎回出題される内容なので、確実に得点しておきたいところ。
今回は譲渡所得をはじめとする税金に関する出題が多く、適用要件を正確に理解しておく必要がありました。
- デューデリジェンス 耐震性、地盤調査
- 老後の住宅 サービス付き高齢者向け住宅、終身建物賃貸借
- 老後の収入 不動産所得、信託受益権
- 不動産投資 投資用語、不動産価格
- 宅建業法 不動産広告、媒介契約
- 不動産登記 登記ルール、借地権の存続期間・譲渡、筆界特定など登記記録の読み取り
- 借地借家法/賃貸借契約 契約期間、連帯保証、契約ルール、賃借人の権利義務
- 取得時、保有時の税金 登録免許税・印紙税、不動産取得税、固定資産税、所得税（ローン控除）
- 譲渡時の税金 居住用財産の譲渡益に対する特例【詳しい解答解説はこちら】、空き家に係る譲渡所得の特例、複数の特例特例の適用可否
2.時事問題は別にできなくても
これまで以上に時事問題、法律改正などの出題が少なく、あまり意識する必要も無かった内容ですね。
■時事問題
令和2年版土地白書（土地利用、不動産市場の動向）
令和3年地価公示結果の概要（令和2年の地価）
3.計算問題は素早く正確に
以下6つの計算問題は、ほぼ定型と言っても良い内容です。不動産収支・所得については時間がかかるので後回しでも構いませんが、他の計算問題は、短時間で確実に正答できる練習していたら楽勝です。
- 不動産収支と所得 ※うっかりに注意
- 有効活用（収益還元、複利現価）※必ず得点
- 鑑定評価（土地価格の評価）※設例が長いけど、定番ですぐに解ける
- 建ぺい率、容積率（角地、防火地域）
※異なる用途地位にまたがる場合…基本に忠実に
※建築協定や高さ制限、都市計画法に関する知識も問われる（文章題）
今回は久しぶりに宅地造成規制法についての出題がありました。 - 固定資産の交換 借地権と底地の交換による取得可能面積、借地権評価【詳しい解答解説はこちら】
- 有効活用（等価交換、効用積数）
※出資割合がポイント
※立体買換え特例に関する知識も出題あり
総括
2019年以降の過去問題集を購入し、「文章題の理解」と「素早く計算るす方法の編み出し」が大切です。実務であまり活用することはありませんが、個人的には役立つことが多い課目です。不動産価格は、日本の景気のバロメータでもあるので、知っていて損はないです。
■合格したいあなたへ（各課目の要点解説）
金融｜不動産｜ライフ｜リスク｜タックス｜相続
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・試験分析/不動産 2021年 第1回 第2回
・試験分析/不動産 2022年 第1回 第2回
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・試験分析/不動産 2024年 第1回
