CFP®試験の分析(2021年1回不動産)

不動産運用設計

不動産価格や法改正などの時事問題の出題に注目しましたが、ほとんど無く、過去問をどれだけ演習しているかで、合否が分かれるないでした。それと、文章や条件設定が長いですが、あまり問題を読まなくても良いのも解答のポイントです。

1.文章題(知識)は毎回出題される内容

ほぼ毎回出題されている内容でした。とくにデューデリジェンス、老後の住宅、借地借家関連は毎回出題される内容なので、確実に得点しておきたいところ。

今回は譲渡所得をはじめとする税金に関する出題が多く、適用要件を正確に理解しておく必要がありました。

  • デューデリジェンス 耐震性、地盤調査
  • 老後の住宅 サービス付き高齢者向け住宅、終身建物賃貸借
  • 老後の収入 不動産所得、信託受益権
  • 不動産投資 投資用語、不動産価格
  • 宅建業法 不動産広告、媒介契約
  • 不動産登記 登記ルール、借地権の存続期間・譲渡、筆界特定など登記記録の読み取り
  • 借地借家法/賃貸借契約 契約期間、連帯保証、契約ルール、賃借人の権利義務
  • 取得時、保有時の税金 登録免許税・印紙税、不動産取得税、固定資産税、所得税(ローン控除)
  • 譲渡時の税金 居住用財産の譲渡益に対する特例【詳しい解答解説はこちら】、空き家に係る譲渡所得の特例、複数の特例特例の適用可否

2.時事問題は別にできなくても

これまで以上に時事問題、法律改正などの出題が少なく、あまり意識する必要も無かった内容ですね。

■時事問題
 令和2年版土地白書(土地利用、不動産市場の動向)
 令和3年地価公示結果の概要(令和2年の地価)

3.計算問題は素早く正確に

以下6つの計算問題は、ほぼ定型と言っても良い内容です。不動産収支・所得については時間がかかるので後回しでも構いませんが、他の計算問題は、短時間で確実に正答できる練習していたら楽勝です。

  • 不動産収支と所得 ※うっかりに注意
  • 有効活用(収益還元、複利現価)※必ず得点
  • 鑑定評価(土地価格の評価)※設例が長いけど、定番ですぐに解ける
  • 建ぺい率、容積率(角地、防火地域)
    ※異なる用途地位にまたがる場合…基本に忠実に
    ※建築協定や高さ制限、都市計画法に関する知識も問われる(文章題)
    今回は久しぶりに宅地造成規制法についての出題がありました。
  • 固定資産の交換 借地権と底地の交換による取得可能面積、借地権評価【詳しい解答解説はこちら
  • 有効活用(等価交換、効用積数)
    ※出資割合がポイント
    ※立体買換え特例に関する知識も出題あり

総括

2019年以降の過去問題集を購入し、「文章題の理解」と「素早く計算るす方法の編み出し」が大切です。実務であまり活用することはありませんが、個人的には役立つことが多い課目です。不動産価格は、日本の景気のバロメータでもあるので、知っていて損はないです。

■合格したいあなたへ(各課目の要点解説)
 金融不動産ライフリスクタックス相続

■試験対策(2024年第1回試験向け)
 最新版オリジナルテキスト(購入)テキスト訂正事項受験対策講座

■CFP®試験・不動産運用について
 ・不動産運用に合格したいあなたへ
 ・試験分析/不動産 2021年 第1回 第2回
 ・試験分析/不動産 2022年 第1回 第2回
 ・試験分析/不動産 2023年 第1回 第2回

北海道うまれ。札幌、東京、大阪、岡山など、全国各地でセミナーや講演活動を行い、好評を博す。2013年より「健康なお金の専門家」として、日経新聞の読み方教室、資産運用や税金対策、資格取得講座を中心に、”見えるお金・分かるお金・せせらぐお金”の探究を楽しんでいる。